重磅丨2024国有物业企业研究报告发布

2024年5月8日，由北京中物智汇信息科技股份公司（中物智库）主办的“守正待时 共赴美好”2024中国物业综合实力百强企业研究发布会在合肥成功举办。

会上，重磅发布了《2024中国物业百强企业研究报告》，同期 “2024中国物业服务综合实力百强企业”、“2024中国物业国有企业50强”、“2024中国物业高品质服务力百强企业”、“2024中国物业社区服务品牌企业” 及系列专项榜单隆重揭晓，全场共同见证中国物业服务企业基业长青、业绩长虹！

本报告重点追踪国有物企的发展背景，并以上市物企及拟上市物企为样本，从央企、国企、民企三类企业的经营情况、市场拓展、经营风险、社区治理、媒体关系、社会责任等多方面全面揭示当前央国企发展的现状及表现。

作为央企物业，整体体量较大，综合实力强劲，发展稳健且持续向好，从行业快速高增长时期，到现在行业发展平缓期，央企物业持续保持着高水平的发展，穿越了周期。从企业治理、产品打造、市场拓展等多方面，持续保持着活力和示范作用。

1. 深化国企改革提升竞争力，探索国有资产盘活路径

深化企业改革，提升企业核心竞争力。近几年，央国企在一系列举措下，不断迭代自身，逐渐构建出更强的企业运营能力。首先，国资委“双百行动”鼓励央、国企深化内部改革，提升运营效率和服务质量。同时，利用市场化机制引入战略投资者，改善经营管理，加强与上下游企业的合作，实现产业链协同发展。其次，国企改革三年行动为央国企物业提供了明确的改革方向和目标。近几年，央国企围绕这一目标制定具体的发展计划，加强内部管理创新，推动数字化转型和智能化升级。此外，还积极参与国际竞争与合作，拓展海外市场，提升国际竞争力。通过一系列的政策鼓励，央国企物业不断加强内部管理创新和市场拓展能力，有效地提升了自身的竞争力和影响力。

另外，央、国企对经营指标的发生变化，在稳健发展的基础上，更加注重发展效率。2023年国资委经营指标体系中，去掉“净利润”、“营业收入利润率”指标，增加“营业现金比率”、“净资产收益率”等经营质量考核指标，并提出“净资产收益率、研发经费投入强度、全员劳动生产率、营业现金比率”要实现进一步提升。可见，央、国企对经营质量和发展效率的发展要求。

重组整合，推动国有资本向上市公司流动。重组整合始终是国企改革的重点任务，多地规划国企重组整合。2024年，多地国资企业基于专业化整合的思路，对省/市属国企进行“同类合并”，打造“一企一业、一业一企”，重组整合推动国有资本向战新产业、向上市公司流动。

在众多业务中，央国企看好物业，近几年，国资物企成为发力重点。同一大型央国企控股公司或国资旗下拥有多家同类型的物企，仍较为分散，一旦进行整合，在各类资源的整合和支持下，他们的体量和规模将快速满足上市基本要求，部分央国企物业有望择机正式启动上市。2023年以来，4家首次递交招股的物企，其中深业物业、泓盈城市运营服务、西安经发物业均具有国资背景。近期，无锡国资委旗下瑞景城市服务拟赴港股IPO，兰石雅生活、联投城市运营等地方国资背景的物企正在启动资源整合、上市可行性研究等上市筹备工作。

2. 业增速放缓追求质量发展，央国企发展有韧性显现

随着物业管理行业的转型升级，企业从追求快速增长步入稳健、可持续发展的新阶段，央国企凭借其独特的优势和资源，正迎来前所未有的发展机遇。

从发展阶段看，民企外拓优势作用下降，国企稳健优势作用上升。当前，物业管理行业的快速增长阶段已经过去，市场逐渐趋于成熟。在这一背景下，单纯的外拓已不再是行业发展的核心目标。相反，品质、品牌和企业经营治理等综合能力成为了新的竞争焦点。这种转变对于央国企来说，意味着它们不再需要单纯追求规模和速度，而是可以更加专注于提升服务品质、打造企业品牌，以及优化内部管理。

在品质和服务成为行业新比拼内容的背景下，央国企的品牌和品质优势得到了更加充分的体现，一方面央国企更容易获得业主的信任和认可。同时，其严格的服务标准和专业的服务团队，也能够为业主提供更加优质、贴心的服务。

从供给端来看，地产央国企发展稳健，旗下物企支持力稳定。截至2024年4月，房企操盘面积TOP10中，6家为央国企。地产央国企的主导作用凸显，仍将为其物业企业有相对稳健的支持，央国企物业市场份额有望大幅提升，未来成长空间仍较大。

另外，在存量市场环境下，企业增长数量有限，市场竞争更加激烈。然而，对于央国企来说，这恰恰是其优势所在。由于拥有丰富的资源和稳定的背景，央国企在存量市场中更具竞争力，通过实现资源整合和优势互补，将进一步提高市场份额。

从客户端看，非住项目成竞争主力，央国企具有先天优势。随着城市化进程的加速非住宅项目的管理需求不断增加。对于央国企来说，这是一个重要的拓展方向。由于其在非住项目方面拥有丰富的资源和经验，央国企可以充分发挥自身优势，提供更加专业、全面的服务。同时，非住宅项目通常具有更高的市场价值和更大的发展空间，这也为央国企带来了更多的商业机会和增长潜力。

另外，机构物业是非住物业市场的重要组成部分，而这些客户也更倾向于选择基因相同的国资物业来进行管理。央国企物业在非住物业市场的竞争力进一步叠加并形成一定壁垒。

3. 持续高比例分红有望，资本市场更青睐国资物企

央国企物业有望凭借自身优势，在市场竞争中持续稳健发展。2023年，资本市场上央国企物业依然表现相对稳健，相对于民企物业，跌幅较小；2023年3家有明确上市动作的企业也均为地方国资物企。

央国企物业因其在与地产关联方紧密合作、高质量外拓能力以及持续高分红策略上的优势，展现出更高的投资价值。与地产关联方的稳定关系确保了项目交付和应付款支付的可靠性，降低了运营风险。其外拓项目具备完备考核机制、稳定管理和正常回款，有利于稳定利润率。此外，持续高分红证明了其现金流和财务健康状况，以及对股东的责任感。综合考虑与地产关联方的关系、第三方外拓上的综合实力以及持续高分红的能力和意愿，央国企物企具备相对更高的投资价值。

得益于国家深化资本市场改革、推动经济稳定增长的宏观政策。央国企物业因其稳健的经营策略、强大的品牌影响力和广泛的资源网络，受到市场青睐。尽管整体市场环境面临挑战，但央国企物业依然保持了良好的发展势头。

另外，2024年1月24日，在国新办举行的发布会上，国务院国资委产权管理局负责人谢小兵介绍，国务院国资委将进一步研究将市值管理纳入中央企业负责人业绩考核。引导中央企业负责人更加关注、更加重视所控股上市公司的市场表现，及时运用市场化的增持、回购等手段来传递信心、稳定预期，加大现金分红力度，来更好地回报投资者。

市值管理的新要求意味着央国企物业不仅要注重传统财务指标，还需关注市场表现和投资者关系。为应对这一挑战，央国企物业还将会进一步加强与资本市场的沟通，提高信息披露质量，优化资本运作。

（一）经营情况

1. 营业收入：民企增速跌至5%以下，央、国企多家超20%增长

从营收来看，央企物业一骑绝尘。最新数据显示，2023年5家央企物业营业收入均值达122.42亿元，12家国企物业营业收入均值为44.26亿元，48家民企物业则为36.71元。就增速而言，三者均保持着持续的增长，但是2023年受行业发展影响，三者增速均进行放缓。其中，5家央企物业营收增速最高，较2022年同比增长16.60%;其次为12家国企物业，增速亦高达15.03%，48家民企物业增速则不足5%。

具体来看，48家民企物业增速出现急速转折，从2021年同比增长46.91%，到去年同期断崖下跌至10%以下，2023年则增速不足5%。反观，央企及国企物业则保持了稳健的发展，整体波动较小，5家央企物业2021年、2022年、2023年增速分别为32.04%、32.96%、16.60%；12家国企物业增速分别为31.71%，25.13%，15.03%。

值得一提的是，建发物业和苏新服务这两家国企物业的增速分别高达55.83%和38.92%，远高于行业平均水平。央、国企物业中，仅鲁商服务营收负增长，其他具有国资背景物企均实现增长，且华润万象生活（22.89%）、越秀服务（29.66%）、特发服务（21.89%）、苏新服务（38.92%）等企业营收增速均都超过 20%。而民企物业中，世茂服务、融创服务、金科服务、合景悠活等 12 家企业营收出现负增长。

从净利润来看，2023年央、国企物业实现营收、利润双增，不仅检验了企业过往运营的卓越成果，利润的厚度也为企业提供了更长久的发展空间。反观，民企物业则令人感到担忧，相较于营收的低速增长，净利润则整体呈现负增长。不过，2023年下行的数据未必是糟糕的现实，根据2023年企业披露年报，上市企业普遍选择精修内功，加大内在经营建设投入，战略放弃部分在管项目，以谋未来。

短暂的下行，或是企业涅槃重生的前奏。从数据来看，央、国企物业与民企物业实现较大的分化。5家央企物业净利润增速达25.41%，12家国企物业净利润增速达29.48%，已超越同年营收的增速。而38家民企物业增速则为-30.66%，与央、国企物业形成两极逆差。

从净利润均值来看，央企、国企物业分别实现13.66亿元、3.44亿元，民企物业该数值则为1.16亿元。专注高品质发展，回归行业本质，是行业发展的共同诉求，相信在数据波动的背后，是企业不断调整发展的积极举动。

2. 业务构成：基础物业服务利薄，积极开拓高附加值业务

企业普遍以基础物业服务、社区增值服务、非业主增值业务构成企业的核心业务，但是不同的企业也有所差别，央企、国企以及民企物业也依据自身的发展基因和能力，形成一些差异化的趋势。

从毛利率看，非业主增值服务2023年样本央企物业毛利率为21.19%，国企物业毛利率为16.59%，民企物业约为19.59%。央、国企物业服务大量大客户，在资源整合、业务创新和客户关系管理等方面的具有较高的服务能力，高附加值的服务将能够为物业企业带来更多的利润和增长机会。

在社区增值服务和基础物业服务方面，则民企物业毛利率表现更好，尤其在基础服务业服务方面，民企物业毛利高达19.75%，但央企和国企物业则分别为14.53%和12.33%。不过，央、国企基础物业服务收入占比仍在持续增长，在基础物业服务领域的市场份额和盈利能力在不断提升。

从毛利结构来看，2023年，央、国企物业基础服务毛利贡献占比低于营业收入占比，社区增值服务毛利贡献占比则高于营收收入占比，三项核心业务从毛利贡献能力来看，社区增值服务表现最为突出。

根据企业披露数据，2023年央企物业社区增值服务毛利占比贡献为19.13%，国企、民企物业则分别为16.66%、16.80%，同时三者分别高于自身的营收贡献占比11.18%、8.09%、13.81%。可见，社区增值服务在各类企业中都已经探索出一些可盈利方向，成为企业的毛利贡献业务。但是，毛利贡献占比在各类企业中整体呈现下降趋势，这与企业开始集中资源发展优势业务，进行战线收缩也存在一定关系。

3. 企业运营：营业成本率不断攀升，民企营业成本管理略优

上市企业代表了行业的优秀企业，近几年跟随行业的发展实现规模的有效扩张，带动了企业大量的成本投入，此外品质投入提升，人力成本攀升等因素，导致业内企业营业成本率不断攀升。根据2023年百强企业报告，2023年，百强企业营业成本营业成本率达79.88%，营业成本同比增长 8.52%，大于行业营业收入增速7.46%。

就不同类型企业来看，在营业成本率上相差不大，但是民企物业营业成本率整体略低于国企、央企物业，分别为78.64%、82.98%、79.96%。这可能得益于民企物业对经营利润的考核更为严苛，企业以利润为导向的策略更加明确，而央、国企物业在盈利之外，需要承担起更多的社会责任，会存在部分利润的退让。

人员成本持续攀升，急需增大盈利空间。根据上市央、国企物业披露数据，企业用工成本持续攀升。其中，工资增长、福利待遇提升、人力资源浪费是成本攀升的主要原因，面对人员成本的不断上升，企业也在进一步加大人员外包。

2023年，样本央、国企物业人员成本均值为20.75亿元。人力成本攀升和物业费上涨困难是行业共同的困境，为应对这些挑战，物业企业需优化岗位、提高工作效率、推动技术创新，并重视员工培训和发展。此外，企业也需积极拓展业务范围和提升服务质量，以创造更大的盈利空间。

服务品质有保证，客户反馈整体较好。对于物业企业来说，续约率、中标率和收缴率都是衡量企业经营状况和市场竞争力的重要指标。这些数据能够反映企业在客户维护、市场拓展和财务管理方面的能力。根据上市企业披露数据，央、国企物业在满意度、续约率、中标率、收费率方面表现较好，获得客户的正向反馈。从收费率看，保利物业、华润万象生活、中海物业、越秀服务均为90%以上，其中，越秀服务为96.10%。

关联方项目有保证，物业费水平稳定。央、国企物业持续关注服务品质，并在公建项目上具有较大优势，物业水平持续保持稳健增长。以保利物业为例，在住宅社区方面，物业费水平从2021年的2.24元/平方米·月逐步上升到2023年的2.31元/平方米·月，显示出稳健的增长趋势。同时，来源于保利发展控股集团的项目物业费水平相对较高，为2.41元/平方米·月。

（二）市场拓展

1. 在管面积：民企增速断崖式下跌，央、国企增速整体稳定

央、国企同比增速超20%，民企增速不足10%。根据披露的数据，截至2023年底，央企物业在管面积均值达3.84亿平方米，较去年同期增长22.94%；国企物业则为3974.56万平方米，同比增长24.62%；民企物业在管面积均值约为1.36亿平方米，增速则仅为7.75%。央、国企物业在过去一年中保持了稳健的增长态势。

从增速对比来看，国企物业增速呈现逆势增长，从去年的19.42%，到今年进一步提升至24.62%。2023年央企物业在管面积的增速为22.95%，为同年民企物业增速（7.75%）的2.96倍。这显示出2023年央、国企物业在市场中的竞争优势和增长潜力。

2023年央、国企物业表现整体向好，但也存在分化。在12家央、国企物业中，仅鲁商服务在2023年的增速低于10%，金融街物业等增速低于20%。

2. 业态分布：央、国企非住高速增长，民企收入增速不足其一半

得益于央、国企物业在非住物业领域的深厚积累、丰富的经验和专业的服务能力，面对存量市场的竞争，央、国企物业在非住物业领域的竞争优势明显，具有强大的竞争力和市场潜力。2023年央、国企物业在非住物业领域的强劲表现，非住物业在管面积不断增长、占比提升。

数据显示，截至2023年底，4家央企物业的非住物业在管面积均值为1.99亿平方米，7家国企物业为2113.68万平方米，22家民企物业均值为4083.88万平方米。非住物业是业内企业普遍发力的重点，整体而言不同类型企业非住物业在管面积均值与企业本身体量存在较大关联。

从增速来看，央、国企物业非住物业大幅提升，民企物业则出现大幅下滑。2023年，样本央企物业从2022年的18.09%的增速提升至31.76%，样本国企物业增速则从2022年14.26%，提升至20.80%，央、国企业物业不仅2023年增速远高于民企物业，更是持续保持着高速的增长态势。2023年样本民企物业增速仅2.90%，较去年同期8.85%的增速进一步放缓。可见2023年央、国企物业更加聚焦非住物业业务发展，加大在相关领域的发展，并取得显著成效。

其中，以保利物业、金融街物业、苏新服务、招商积余为例，这四家央、国企物业的非住物业在管面积已经超过了住宅物业在管面积，分别是住宅物业在管面积的1.49倍、1.41倍、3.55倍、1.62倍，进一步证明了央、国企物业在非住领域的竞争力。

从收入构成来看，央、国企物业在住宅物业领域的业务规模不断扩大，营收能力也在逐年提升，但与住宅物业相比，非住物业的营收均值增长更为显著。样本央、国企物业2023年非住物业营收均值分别同比提升26.30%、23.49%；样本民企物业该数值则为10.36%，不足央、国企增速的一半。央、国企物业非住物业营收大幅提升与在管面积提升相对应，进一步表明央、国企物业在非住物业领域的业务拓展速度更快，市场潜力更大。

另外，从营收贡献来看，非住物业营收占比逐年上升，住宅物业营收占比逐年下降。样本央企、国企、民企物业非住物业营收占比均实现持续提升；而在管面积占比中，民企物业非住物业占比出现小幅下滑，央、国企物业则持续提升。另外，整体来看，三类企业非住物业营收占比持续高于在管面积占比，进一步验证非住物业单位面积创收能力更好，市场对于非住项目的争夺也将更加激烈。

3. 市场拓展：第三方面积贡献约半，逐渐实现双重拓展力

增强优质客户粘性，品牌背书助力市拓。2023年央、国企物业市场拓展发展情况呈现出积极向好的态势。通过区域深耕、优质客户拓展以及多产业联动等策略，央、国企物业不仅实现了市场规模的快速增长，还提高了服务质量和综合效能。未来随着市场的不断变化和竞争的加剧央、国企物业需要继续加强自身的创新和转型能力以适应市场的需求和变化。

央、国企物业在2023年的项目来源主要得益于其强大的品牌影响力和与政府、大型开发商的紧密合作关系。此外，还积极探索产业链整合，提供一站式全要素解决方案，满足客户的系统性需求。以保利物业为例，2023年企业新拓展的第三方项目单年合同金额达到约29.70亿元。同时，保利物业还加大了对优质客户的拓展力度，成功签约了69个单年合同金额超千万元项目，约占企业新签约第三方项目单年合同额中的一半。

拓展策略与行业一致，坚持区域业态深耕。企业通过聚焦核心城市和重点区域，实现业务布局的优化和提升。保利物业通过实施区域深耕策略，聚焦50个核心城市，新签约第三方项目单年合同金额在核心城市的占比达到约72.8%，同比提升约8.5个百分点，保利物业在广州、北京、成都、合肥、长沙等五个城市的新签约第三方项目单年合同金额均突破亿元大关。华发物业在保持与大湾区紧密业务关系的同时，积极发挥国企背景资源优势，通过“内生+外拓”市场化方式实现管理业态多样化和管理规模高质量的增长。报告期内，华发物业成功中标多个旅游、医院和公建物业管理项目，进一步巩固了在各个领域的布局。同时，其收费建筑面积和收入均实现了同比增长，体现了市场拓展的成效。华润万象生活在商管航道持续巩固行业领先地位的同时，积极向城市空间运营服务商转型。通过新签约商业轻资产外拓项目和储备购物中心项目，实现了规模的快速增长。同时，其在物管航道也保持了行业第一梯队的位置，市场化拓展规模及质量持续提升。这些举措为华润万象生活的未来发展奠定了坚实的基础。

多元拓展策略，外拓内生双重增长。央、国企物业以内生增长为基础，通过提高服务质量和效率，增强客户满意度，从而实现业务的自然增长。同时，也注重外部拓展，通过市场竞争和合作开发等方式获取新的物业管理项目。

根据上市企业披露数据显示，样本企业中，央企、国企物业第三方在管面积占比均实现持续提升，民企则出现微降，但是样本民企物业第三方在管面积持续保持高位，连续三年占比过半，经过市场化的训练，民企物业已经形成相对成熟的市拓发展能力。而央、国企则呈现出不断攀升的势头，上市的央企物业则拥有关联方支持和市拓能力的双重加持，不仅持续第三方占比贡献过半，并且持续增长，2023年第三方在管面积占比进一步提升至58.20%。

（三）风险管控

从应收账款看，央、国企主营收入增速反超越应收账款，企业现金流进一步稳健。受房企危机、疫情等重大外界因素影响，物业企业回款困难程度增加，企业应收账款增多。从2021年至2023年，上市物企应收账款始终高于营业收入增速。但是，2023年样本央企、国企物业营业收入增速实现反超，其中，2023年样本央企物业营业收入增速为16.62%高于应收账款增速14.21%，同时2023年样本国企物业营业收入增速为14.78%高于应收账款增速9.60%。 此外，应收账款增速进一步下降，样本央企、国企、民企物业应收账款增速均实现下滑。2023年样本央企物业从去年59.59%下降为14.21%，样本国企物业从38.90%下降至9.60%，样本民企物业从40.84%下降至7.34%。但是，应收账款总体规模仍然较高，企业需进一步加大管理措施，从项目选择起开始进行控制。其中，2023年样本央企物业应收账款总值为107.26亿元，均值为21.45亿元；国企物业应收账款总值为101.97亿元，均值为11.33亿元。

1. 党建引领：指引企业发展方向，构建和谐社区关系

对于央、国企物业而言，党建引领是其发展的重要保障和动力源泉。央、国企作为国家经济的重要支柱，其物业企业在服务社区居民、推动社区治理等方面承担着重要责任。通过党建引领，央、国企物业能够更好地履行社会责任，提升服务质量，增强居民的获得感、幸福感和安全感。同时，党建引领也有助于提升物业企业的组织凝聚力和向心力，推动企业内部形成积极向上的工作氛围和企业文化。

党建引领与物业企业之间的关系是紧密而深远的。一方面，通过党建活动，物业企业能够更好地理解和贯彻党的方针政策，确保企业的发展方向与国家的大政方针保持一致。另一方面，党建引领与社区治理相结合，有利于创新服务模式，建立更和谐的社区，也能够更好的满足业主的多元需求，提升企业服务品质。

近年来，政府也积极推动物业服务与基层治理的深度融合，以实现更高效、更人性化的社区服务。在这样的背景下，保利物业作为行业领军企业，积极探索并创新物业管理模式，提出了“4P星火模式”。

资料来源：企业公开资料

“4P星火模式”的核心理念在于“一面旗帜，三个阵地”，即以党建为引领，通过组织阵地、宣传阵地和服务阵地的建设，实现多元共治和精细化服务。在组织阵地方面，保利物业通过党建联建共建机制，搭建起政府、业主和物业三方之间的沟通桥梁，实现民主协商和共同决策；在宣传阵地方面，保利物业注重红色文化的传承和弘扬，通过打造红色场所和开展多元文化活动，增强业主的归属感和认同感；在服务阵地方面，保利物业充分利用数字化手段，提高物业服务的透明度和公开性，实现群众监督和政府监管。

此外，“4P星火模式”还强调全域服务的理念，即不仅关注物业服务本身，还关注物业服务与社区治理、城市管理的深度融合。通过构建“星火社区”、“星火街区”和“星火楼宇”等不同层次的服务体系，保利物业实现了对全域业态的覆盖和整合，为业主提供更全面、更便捷的服务。

保利物业打造的“4P星火模式”，通过党建引领和多元共治，实现了对物业服务品质的提升和服务内容的拓展，为业主提供了更加优质、高效的服务体验。

2. 企业治理：意识动作高度统一，与集团资源协同发展

企业治理严谨，从上到下意识统一。央、国企物业在治理上的严谨性和意识统一性是其成功的关键。通过严格的人才选拔与培养、体系化的内部会议、内外部的交流合作以及独特的企业文化建设，这些企业不仅保持了强大的竞争力，也为整个行业树立了榜样。央、国企物业秉持国企的优良基因，从上到下意识、战略、品牌高度统一，具有严格的历史传承和上下级公司承接，集团内部协作。物业服务企业既作为独立的个体，又与整个集团形象的完整的融合在一起。从上到下，以统一整体性的形象面对市场，面向同行。

第一，从上到下构建完善的人才选拔与培训体系。央、国企物业在治理上展现出的严谨性，首先体现在对人才的选拔与培养上。这些企业深知，优秀的人才是企业持续发展的核心动力。以招商积余和中海物业为例，两家公司均设有完善的人力资源管理体系，从招聘、培训到绩效评估，每一个环节都经过精心设计，以确保吸引并留住行业内最优秀的人才。这些人才不仅具备专业技能，更在团队协作、创新意识等方面表现出色，为企业的长远发展提供了坚实的人才保障。

第二，具有体系化的会议管理，从上到下保持认知统一。在央、国企物业中，内部会议的体系化和时间规律性是其治理严谨的另一体现。无论是招商积余还是中海物业，都严格遵循集团内部的会议制度，定期召开各类工作会议，确保集团战略能够迅速传达到各个层面，并得到有效执行。同时，这些会议也有助于加强企业内部沟通，及时发现问题并解决问题，确保企业运营的高效与稳定。

第三，关注内部外协作，经常开展参访交流活动。首先，面对集团内部，不同公司之间经常协作完成专项工作推进，并进行资源整合，达成服务协议。另外，央、国企物业也具有更高的客户关系管理意识，经常与政府部门进行互动交流，以及企业大客户也经常到访，进行企业与企业之间的交流，让双方不仅是甲乙方，也是互相学习的合作伙伴。

第四，重视文化底蕴沉淀，强调着装规范。企业文化是央、国企物业治理中不可或缺的一部分。这些企业通常都拥有深厚的文化底蕴和鲜明的企业特色。在招商积余和中海物业中，党建工作与企业文化建设紧密结合，通过党建活动强化员工的责任意识和使命感。同时，两家公司都注重员工的着装规范，以此展现企业的专业形象和服务品质。

3. 媒体关系：与主流媒体深度互动，构建面向公众沟通渠道

央、国企物业与媒体之间建立了紧密而良好的合作关系。央、国企物业主动通过媒体平台传递企业的声音和形象，展示服务亮点和创新成果，从而提升了品牌的知名度和影响力。同时，媒体对这些企业的积极报道和关注也为企业带来了更多的商业机会和发展空间。这种双向的互动和合作对于提升央、国企物业的品牌价值和市场竞争力具有重要意义。

其中，以招商积余、中海物业、保利物业为代表的大型央企物业与主流媒体保持了极高的互动。借助主流媒体的广泛传播，不仅能够对相关企业进行传播，亦是对行业形象的整体传播。

根据企业披露，招商积余获媒体报道十分频繁，且内容涵盖了多个方面。无论是保安的出色表现、小区安全管理措施，还是创新商业模式和差异化服务，招商积余都能及时将这些亮点通过媒体传达给公众，从而增强了公众对企业的认知度和好感度。同时，媒体对招商积余的积极报道也为企业树立了良好的品牌形象，提升了品牌价值。

此外，中海物业则在服务品质上得到了主流媒体的高度认可，还通过媒体平台展示其在物业管理现代化方面的成果和经验；保利物业则通过媒体平台展示了其在全域飞轮模式方面的探索和实践，获得了超过50家媒体的高度关注和认可。这种广泛的媒体关注不仅提升了企业的品牌形象和市场地位，还将为企业带来了更多的商业合作机会和发展空间。

4. 社会责任：与社会发展齐肩，坚持可持续性发展

（1）央、国企物业在社会保障方面发挥着重要作用

央、国企物业是维护社会稳定、推动社区发展、履行社会责任的重要力量。在未来的发展中，央、国企物业应继续发挥自身优势，不断提升服务质量和管理水平，为构建更加和谐、稳定的社会做出更大的贡献。

招商积余、华润万象生活在大型活动和展会中，如大运会和广交会等，提供了全方位的服务保障，确保了活动的顺利进行。他们不仅展现了出色的专业能力，更传递出对社会责任的深刻认识。中海物业同样在大型活动和论坛中，如大运会和“一带一路”美丽乡村国际论坛中，展现了其服务保障能力。他们通过精心组织和高效执行，确保了活动的顺利进行，展现了高度的责任感和担当精神；保利物业在国家级活动和论坛中，如学青会闭幕式和“一带一路”国际合作高峰论坛中，提供了优质的服务保障。他们的高效协作和专业性，不仅赢得了广泛赞誉，也进一步提升了企业的品牌形象。

（2）积极响应国家号召，参与“基层社会治理”等工作

央、国企物业具有高度的社会责任感和担当精神。企业通过创新管理模式和服务方式，为提升社会治理效能、推动乡村发展、解决住房困难问题做出了积极贡献。

在基层社会治理方面，央、国企物业通过创新管理模式和服务方式，积极参与基层社会治理，为提升城市形象和居民幸福指数做出了积极贡献。他们不仅提供了优质的物业服务，还协助政府推动社区建设、加强社区警务合作等，有效地提升了基层治理效能。这种积极参与基层社会治理的做法，有助于增强居民的安全感和归属感，促进社区的和谐稳定。

保利物业通过创新模式——“全域飞轮”，以政府为主导、企业服务为主体、服务对象积极参与的协同治理新模式，强力推动城市形象力提升，显著改善城市招商环境，进而全面增强居民幸福指数和外来人才吸引力。中海物业则在大型活动和论坛中展现了其出色的服务保障能力和高度的责任感，确保了活动的顺利进行。

在乡村振兴方面，随着乡村振兴战略的深入实施，央、国企物业将服务触角延伸到乡村，通过提供优质的公共服务和完善基础设施配套建设，为乡村发展注入了新的活力。这种将物业服务与乡村振兴相结合的做法，有助于提升乡村的整体环境品质和生活质量，推动城乡融合发展。

以保利物业为代表的企业，将服务触角延伸到乡村，通过优化公共服务供给、完善基础设施配套建设、推动各类资源整合等举措，促进人居环境改善，探索形成了社会创新治理的保利模式。中海物业也在“一带一路”美丽乡村国际论坛中展现了其专业的服务水平和良好的企业形象，为乡村振兴做出了贡献。

在保障性住房方面，央、国企物业积极响应政府号召，参与保障性住房的建设和运营管理，为低收入家庭提供了安全、舒适的居住环境。同时，他们还通过提供优质的物业服务，确保了保障性住房的顺利运营和管理，有助于解决部分群众的住房困难问题，促进社会公平和和谐。

（3）坚持可持续发展，开展节能低碳活动

在《中共中央 国务院关于全面推进美丽中国建设的意见》中提及，要加快既有建筑和市政基础设施节能降碳改造，推动超低能耗、低碳建筑规模化发展。实现碳达峰碳中和是党中央统筹国内国际两个大局作出的重大战略决策。据公开数据显示，2020年全国建筑全过程碳排放总量为 50.8 亿 tCO2 ，占全国碳排放的比重为 50.9%。能耗总量22.7亿tce，占全国总能耗的比重为45.5%。其中，建筑运行阶段碳排放量和能耗量占比分别为21.7%和21.3% ，超过五分之一，而这个阶段的碳排放，与物业的工作息息相关。

央、国企企业纷纷响应国家号召，开展绿色低碳行动，以招商积余、华发物业、越秀服务等为代表的物业企业也积极参与进来，贡献自己的力量。2024年3月，招商积余发布首份ESG报告，并围绕“双碳”目标，深入贯彻可持续发展理念，积极探索物业服务行业的低碳转型升级路径。通过打造绿色、低碳、洁净的友好型社区，为城市美好生活播种绿意。企业结合“世界环境日”、“世界地球日”等国际化环境保护节日，通过打造“绿萝行动”等趣味品牌活动，为利益相关方传递绿色低碳理念，不断提升环境保护意识。中海物业通过微创新、微行动等方式逐渐打造一种低碳的生活方式，并于2024年1月获得投资界及环保界颁发ESG奖项。越秀服务与中国科学院广州能源研究所签署合作协议，以共同促进绿色物业管理，开发基于低碳空间及环境治理应用场景的解决方案。未来，越秀服务将继续把 ESG 融入到实际业务运营中，将发展光伏发电，打造低碳示范项目，实现部分场景零碳排放，打造低碳小区。

央、国企物业在国家政策的鼓励和支持下，迎来了前所未有的发展机遇。随着物业管理行业的转型升级，从追求快速增长到追求稳健、可持续发展的新阶段，央、国企物业凭借其独特的优势和资源，正逐步展现出强大的竞争力。在存量市场中，央、国企物业可以更加专注于提升服务品质、打造企业品牌，以及优化内部管理，实现资源整合和优势互补，进一步提高市场份额。此外，随着城市化进程的加速，非住宅项目的管理需求不断增加，为央、国企物业提供了更多的商业机会和增长潜力。资本市场对央、国企物业也持相对乐观的态度，受益于国家深化资本市场改革、推动经济稳定增长的宏观政策。展望未来，央、国企物业有望凭借自身优势，在市场竞争中持续稳健发展，为投资者带来良好的回报，并为社会创造更多的价值。

文章来源：中物智库