中国物业服务行业报告：产业链、行业政策、竞争格局、发展现状及发展趋势分析

智研瞻产业研究院发布：《中国物业服务行业市场全面调研及市场规模预测报告》

物业服务行业概述

物业服务即为受业主委派，根据管理合同条款，对物业内房屋及各类设备、市政公共设施、绿化、卫生、交通、安全以及环境面貌等进行维护、修缮与整治，同时向业主及使用者提供全方位的有偿服务。

当前，我国物业管理企业的盈利策略分为两种：一类是基本物业服务，通过提供常规物业管理收费至业主，这类企业依靠获取新项目扩大管理规模实现利润稳健增长；另一类则是提供增值服务获取回报，其中包含业主增值服务与非业主增值服务。前者以社区O2O平台为依托，通过轻资产输出增加用户群体，并不断拓展新的增值服务项目以提升收益。后者则面向房地产开发商，凭借在物业管理领域的技术专长及运营经验，提供案场服务、工程服务以及顾问咨询服务等获取报酬。

物业服务行业政策

十八大明确提出要加快传统产业升级，关注并发展新型服务业尤其是现代服务业。今年七月份，国务院下属的国家发改委公布的《“十四五”新型城镇化实施方案》中，强调提升街道社区治理服务质量，其中包括推进社区服务标准化，研发线上应用程序，全面完善社区的应急组织系统以及相应的工作预案，以增强对灾害的预防和减轻手段的认识和有效性，同时加强对公众防灾减灾知识的宣传普及和应急演练方面的工作；在社区治理层面上，进一步完善网格化管理服务模式，将社区细化为多个综合性网格，以便更好地进行管理和服务；此外，还需加大力度培养社会工作领域的专业人才，并建立起一套完整的社区工作者职业体系，以提升社区服务的质量和效率；最后，扩大物业服务的覆盖范围，积极开展物业服务标准化试点项目，从而有效改善物业服务的管理水平。这标志着以现代服务业为主导的新型城镇化模式已经上升到国家战略层面。在这样的背景下，近年来，全国各地方政府纷纷出台相关政策，如《深圳市物业服务招标投标指导规则》、《湖南省物业服务收费管理办法》等，深化物业服务收费制度改革，建立健全物业服务市场机制，对夯实我国物业服务产业根基具有关键作用，有效推动了行业持续稳定发展。

物业服务行业发展现状

物业管理对现今居民生活、安置就业以及社会稳定起至关重要的作用。根据先进国家和地区的城镇化经验表明，物业管理优质发展可成为推动城镇化深入发展的关键因素。由于与其发展方向高度契合，融合城镇化已成为物业管理面临的时代使命。二者之间存在紧密的互动机制及关联性，目标一致且相互促进。随着城镇化进程加速，业主消费群体持续扩大，消费结构逐步升级，消费潜力得到释放，消费热点不断涌现，消费领域也在不断拓宽。

在2023年这一时期内，我们国家物业服务产业中新增加的合约总面积排在前五十位的各大企业共计完成了总面积达到了176,814万平方米的合同签订，这个数字相较于去年同期的新增面积下降了26.08%，同时也比2021年的新增面积降低了36.37%。近年我国物业服务领域新签合同面积呈下降态势。造成这种现象的主要原因可以从以下几个方面进行分析。首先，政府持续推动的“保交楼”政策取得了显著的效果。据统计，2023年全国范围内的商品房竣工面积大约为99,800万平方米，其中，住宅竣工面积达到了72,400万平方米。许多大型房地产企业因此接手了更多新建住宅项目。其次，与住宅业态相比，非住宅业态具有更高的专业化程度，各个细分业态领域都存在着一定的专业壁垒。最后，在过去的几年里，为了突破非住宅细分领域的专业壁垒，许多大型房地产企业选择通过并购的方式迅速进入非住宅赛道，然而，随着2023年并购市场逐渐恢复到理性状态，非住宅业务的扩张步伐也相应地放慢下来。

物业服务行业市场规模

统计数据显示，2019年中国物业服务行业市场规模5216.36亿元，2023年中国物业服务行业市场规模6561.96亿元。2019-2024年中国物业服务行业市场规模如下：

物业服务行业产业链

从产业结构角度看，物业服务业的上游主要涵盖了物业资源供给环节，其中包括建筑材料、通信与软件技术支持以及地产项目开发；在我国，物业服务的业务范围覆盖了住宅、办公楼和各类公共设施等多元化物业种类；中部则由物业各项综合管理、公共安全维护、清洁服务、环境美化等多元化服务构成；而产业链的终端则为物业的使用者，即业主及住户等客户群体。

物业服务行业竞争格局

我国物业服务业发展面临企业众多、规模相对较小、市场集中度尚待提高的现状。碧桂园服务、恒大物业和绿城服务等领军企业已经先行一步，引领市场发展。以下是物业服务产业链代表性企业的业务状况：

物业服务行业市场规模预测

预测，受中国物业服务行业市场需求的增长，2024-2030年中国物业服务行业市场规模平稳上升。2030年中国物业服务行业市场规模8775.77亿元。中国物业服务行业市场规模预测如下：

物业服务行业发展趋势

1、在物业服务业，并购将继续成为企业扩张的关键手段，促使行业集中度不断增强。

物业服务业作为轻资产、低杠杆、抗周期性的特点明显的行业，其中的多数上市公司皆源自房地产开发商的分拆。因此，二者关系密切。然而，2022年受房地产市场波动加剧、房企债务负担加重以及消费者流动性问题等多重因素影响，物业管理企业的业绩承受了巨大压力。其中，应收账款和商誉减值成为了影响企业盈利能力的关键因素。特别是与出险房企存在关联的物业管理企业，应收账款及其他应收款的减值更是导致其亏损的重要原因。鉴于房地产市场的调整趋势，预计物业服务行业的并购整合将难以避免。尽管2022年的并购活动有所降温，但华润万象生活等国有企业仍是并购的主导力量。信誉良好、品牌知名度高的企业有望借此机会扩大规模，提高市场占有率。同时，因与出险房企有密切关联而可能承受股权出售风险的物业管理公司，正在面临这波通过售股缓解资金压力的浪潮。

2、社区增值潜能巨大，物业服务企业向现代化“城市服务提供者”转型势在必行。

相较之下，基础物业服务的成长空间有限，然而，社区增值业务却拥有无限可能，特别是在物业、社区和养老三方面结合的领域，例如北京、上海、深圳等地纷纷倡导采用"社区+物业+养老"模式来推动居家养老。同时，物业服务企业还可以借助"平台+专业公司"的模式，在诸如"物业+餐饮"等新型服务领域中大展拳脚。作为以服务为核心的企业，物业服务企业凭借自身丰富的客户资源和卓越的服务能力，有望构建以业主为中心，涵盖生活方方面面的"微型生态系统"。

基于社区服务的延伸，物业服务提供商已逐渐涉足城市领域，服务范围持续扩大。他们注重提升空间管理能力，为包括市容环境管理、基础设施保养、公园生态维护、公共停车场运营及城市社区治理在内的多个方面提供一站式解决方案。例如，于2020年，龙湖智创生活与苏州相城高新控股集团携手打造苏州市元龙城市运营管理服务有限公司，以满足相城高新技术产业开发区（元和街道）的全方位运营需求。如今，物业服务行业正逐渐向一体化运营转型，随着碧桂园物业突破了原先的“景区全域管理”模式，迈向了更为广阔的“市域全域化服务”领域；与此同时，万物云也成功实现了从“物业城市”到“全域智能运营”的战略升级，从而使得其服务范围得以不断拓展和深化。

3、深度拓展，激发社区增值潜能；充分挖掘，把握非住宅物业商机。

在提供基本服务之余，强化增值服务及创新服务的发展仍是物业企业需努力钻研的重点，特别是房地产开发市场步入存量阶段之后，更应注重挖掘物业自有资源，以激发多元化业务的潜能，这是行业所面临的重大挑战。

以住房开发为支撑的社区增值业务逐渐成为物业管理领域的新兴增长点，然而对于物业公司来说，这也意味着新的竞争压力。百强企业应理性看待这些挑战，并积极利用自身优势进行业务调整，确保资源配置的针对性和有效性，避免因过度分散而影响整体效益。

最近两年，作为非住宅物业投资管理（IFM）领域的新兴热门细分市场，因其丰富多元的客户需求及广泛深远的服务范畴而备受瞩目，巨大的发展潜能及较之以往更高端、全面的专业化特点，使得其成为众多领先企业竞相抢占的市场新高地。同时，城市服务亦逐渐成为物业行业的焦点所在，在环卫市场全面实现市场化之际，物业企业参与度大增，并在市政环卫领域取得了显著的市场地位。