物业属基础性公共服务，收费定价长期受政策限制，同时具有劳动密集型的典型特征，人工成本侵蚀了大部分利润随着项目逐渐变“老”和人口红利消减，物业项目的人力成本和运营成本持续上涨，物业项目多呈微利甚至亏损状态。降本增效已成为各大物企当下最关注的热门话题。

01行业困境
传统降本增效主要依赖“提升物业费、减少一线人员、大力发展增值服务”三板斧，但由于受到来自内外各方的制约，面临不可持续的困局。

提价难:新增项目政策性定价收紧、优质存量项目价格竞争激烈，业委会缺位导致续签、调价无谈判主体。

减员难:一线员工过劳，触及合规风险和服务品质底线，一线员工减无可减。

增值难:高毛利的开发商业务塌缩，增值盈利下滑，业主增值业务因长期散点经营和同质化竞争难以提升。

从上市物企经营指标分析看，满意度普遍趋势性下滑的同时，经营压力普遍加大。

02应对之道

面对新形势，传统降本增效的"三板斧”不具有可持续性，以品质为红线，以“满意度、利润率、单方成本、人均产值、综合坪效、增值坪效”6大指标为核心，构建降本增效的长效机制，已,成为物企高质量发展的新命题和新内涵。

本文结合笔者多年物企咨询经验，从组织平台化角度浅谈如何构建精简集约、扁平高效、分类管控、分级授权、网格集成、交互赋能的降本增效长效机制。

组织扁平化精兵简政

组织扁平化变革，是物业企业转型变革的必然选择，从“传统科层制”向“平台型组织”转型，规避言僚机制与部门墙;从“员工听领导的”向”大家听客户的”转型，以客户为导向，形成供需间的高效连接;从“员工工作走轨道”向“员工工作走赛道”转型，激发员工活力和创新力。

扁平化组织需在各层级组织定位上实行错层匹配，避免重复建设和资源浪费。

某行业标杆企业组织扁平化组织变革实践。

后台共享化资源集约

项目及多元业务人力、财务、法务、行政、采购等后台职能协同共享，资源集约化降本提效。

某标杆物企基于项目专注现场服务定位，将项目原后台职能上移总部，实现后台职能集约共享，精减原项目人力和财务岗位配置。

管控差异化提质增效

物企随着规模的发展，往往呈现多地项目、多元业务、多股权性质特征，如何既能管得住，又能放得开成为难题,对下属组织，一般基于下属组织的规模体量、管理成熟度进行分级组织建设与授权

对多元业务，一般基于业务产品的战略地位和体量规模，实行分类组织建设与授权。控股公司多采用联合运营模对股权性质，一般基于股权占比进行治理模式设计，常见全资公司多采用整合运营模式、式、参股公司多采用监督运营模式。

某标杆物企基于多级组织和多元业务的分业管控、分级授权实践。

片区一体化协同降本

传统的单项目组织人力降本空间受限，大/多项目整合已成为降本新路径。不再拘泥于每个项目1+4的项目管理团队标准配置，而是基于项目体量、项目间距离，将多个相邻的中小型项目进行“大项目”整合。着重精减项目经理与条线主管，降低项目管理成本。

随着项目规模日益增大，片区制模式也成为行业组织常态，片区专业资源集约实现“一伙人”管"一群项目”。根据片区项目数量、体量规模及人才储备情况，又可以分虚拟片区制和实体片区制(如下图)。

服务网格化提质增效

鉴于项目环境、秩序等业务外包，项目实行网格管家模式已成为趋势，实现项目管理人员的减编精配。

项目内部不再是按管家、工程、秩序、环境四条线分别设置管理人员，而是仅设管家条线+业务支持两个条线，按管家管理范围划分为若干网格，网格内秩序维护、工程维修、环境维护人员受管家协调考核，且可享受网格多经、收缘

等激励。

此种组织模式的优势在于管理更精细，责任到人，激活最小单元，管理人员配置数量少，但也存在内部多头考核，人员能力要求高，且内部核算难度大等问题。

配置差异化精准控本

基于项目服务标准等级差异，实行项目人力精准配置，规避项目成本错配不精益。

人员数量差异化配置逻辑:

1)服务图谱差异:高端项目必做服务项多于低端项目，因此需配置更多人员，

2)服务标准差异:高端项目服务标准要求更高，因此需配置更多人员，

3)项目规模差异:项目规模越大，配置管理人员应越多。

4)项目生命周期差异:部分岗位在磨合期应增加人员配置，

5)项目入住率差异:低入住率人员可适当减配。

人员素质差异化配置逻辑:服务定位差异，高端项目品质要求更高，因此对客岗位外在形象及能力应强于低端项目,素质要素一般会涉及年龄、身高、形象、学历、资质、经验等。

小结

物业作为传统微利行业，降本增效贯穿了物业整个发展历程，标杆物企从科技、管理、组织等创新性降本增效方面进行了积极的探索。

如何融合组织力、运营力、服务力、人才力、技术力五大能力，形成降本增效策略组合，适配到项目服务、平台管理以及能力建设层面，实现“品质、效率、成本”良性互动长效机制、持续赋能企业效益增长是物企当下重点思考的课题。后续，笔者将继续从运营精益化、服务产品化、人才复合化、全域科技化解析和分享物企提质降本增效举措。